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如果接下來房價五年不再上漲,將會……

2019-09-02 10:22:59 來源:住在九江網 【 瀏覽字號:

眾所周知,房價接下來的走勢是以穩為主。穩房價是否就意味著房價不漲了呢?

 

實際上并非如此,所謂穩房價是指房價沒有大漲也沒有大跌。今天8000元/㎡,明天6000元/㎡,后天9000元/㎡,跟過山車似的情形,是斷不可能發生的。

從近期的70城數據看,九江的房價雖一直有所上漲,但漲幅一直很穩定。不妨我們來腦洞一下,九江如果接下來五年房價不漲了會發生什么?又有幾家歡喜幾家愁?


 

01

投 資

首先可以明確,那時就真正實現了房住不炒。房子沒有增值屬性,因為買了房子不會漲,而且還要背負銀行貸款,買房作為純投資就有些得不償失。

02

剛 需

所謂剛需,就是你漲或不漲,他都需要買房。但是房價一旦不漲了,他們反而對房子的需求沒有那么大了。

因為不用急,早幾年晚幾年無差。現在很多人買房更多的是因為對未來的不確定,前幾年的漲幅總是讓人望而生畏。但是反觀今年,不少人開始從容了。

 此時什么市場會比較火爆?

租房市場。

那是不是以后就會實現租房就能過一生了呢?

坦白說,很難。學區制度沒有改變的情況下,為了就讀好的小學,學區房必然還是會神仙打架,水漲船高。再說你能保證一輩子的租金來源嗎?

03

改 善

那還有哪些人會堅定不移的買房呢?

大概率是改善人群。這些人雖然有房,但是由于家庭結構的變化或者自身品味的要求,想要換更適合自己的房子。

所以在這樣的驅動下,在全市房價穩定的前提下,幾個小區域的房價會因為供求關系發生小漲幅,一個是城市核心區的房子,一個是郊區相對封閉區域的改善性房源。

04

土 地

聊完需求方,再聊聊供給。如果房價不上漲,土地還能賣掉嗎?

還是有可能的,只要地價能讓開放商有利可圖,并且區塊位置優越,就像九江的老城區、潯南板塊等,不愁沒有市場。

這樣也倒逼著房管局越來越專業,畢竟不再是隨便一塊地都能賣出去的時代了。定價也會趨于合理,既保障房價穩定,也保證溢價率不會太高。

05

開發商

當供給方越來越專業,這樣也讓中間商(開發商)不得不對自己有所提升。未來拍地不會再像現在一樣,錢足夠就可以了。或多或少,都需要看你以往的案例,你能為城市帶來些什么。

拿地門檻的提高,也讓房地產這個行業入門越來越難,TOP始終還是王牌,小企業的生存越發艱難。

所謂不破不立,屆時也會有很多新興行業產生,商業、辦公或者持有型物業或許又是一個新的變革。

06

營銷模式

拿了土地的開發商,有兩個節奏,第一個會非常非常快,因為對未來的需求量有多少比較悲觀,所以會盡最快程度的把土地脫手。第二種就是非常非常慢,做作品做口碑,畢竟拿地不容易。

第一種情況比較可能會聯合操盤,第二種情況比較可能是小眾開發商。

07

產 品

城市房價穩定,那么多余的購買力一定會外流,第一個流向的就是這個城市外面的邊緣地帶,第二個流向有固定需求的比如養老地產旅游地產等,產品形式必然遍地開花。

那住宅呢?我想和現在對比,應該不會有太多的變化,三房四房還是主流。

08

政 策

說了那么多,都是偏微觀層面,那政策導向會不會變呢?或者說政策會更著重在哪些方面?

1、租房

前文提到的剛需,未來將會是租房市場的主力軍。其實可以對比現在的北上廣深,整體來說房價并沒有多大的漲幅,大量的人口都是租賃人口,天通苑、回龍觀、草房像素等。

政府為了留住外來人群,必然在租房上會有所動作。除了廉租房、公租房想必還會有新的租房體系出現。

2、二手房

房價要穩,二手房市場怎么辦?要知道房價不漲同樣也意味著房價不跌,要知道大量二手房拋盤之后沒人接,房價就是會降價的。

所以背后會是一個龐大的大數據統計,如果二手房產品太多,那么要對這個城市有限售的要求,3年或者5年,目的就是讓不少房源延后流通,而這段時間用來導入足夠的外來人口。

3、土地

另外防止城市房價下滑的一個重要舉措就是控制土地的供應,減少市場的有效供應量。那么如果已經供應了太多怎么辦,或許可以給一個政策,批準土地或者項目轉性,住宅轉商業或者工業都可以。

4、消費

在這樣氛圍下你說一個家庭其他層面的消費會不會提升,這好像是見仁見智的話題,覺得這樣更有安全感的人會更加大膽的消費,覺得沒有安全感的會去其他地方投資,金融市場想必會更加完善。

09

這樣看來房價短時間不漲也挺好的。會有更多的時間來讓整個市場趨于平和。所以對于房價來說是否抑制消費根本就是一個偽命題,消費程度完全要看整體環境給到的安全感,房子只是其中的一部分而已。


但是如果缺乏了房子這一奮斗的內動力,還有多少人在堅持呢?時間終會告訴我們答案。有的時候我們缺的就是時間,可以及時的修正和調整。

 


*以上純屬虛構,個人觀點,見仁見智。 

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